martes, junio 01, 2010

Qué es la Propiedad Horizontal (Ley 13.512 )

Hoy en día, la Propiedad Horizontal es la herramienta más común que tienen empresas, inmobiliarias y particulares para vender gran número de departamentos en edificios. De hecho originalmente la ley 13.512 de P.H. fue concebida para dividir edificios en torre.
Sin embargo, La ley de Propiedad Horizontal es también la solución que se dio al problema de no poder subdividir un terreno con 2 o más unidades locativas (viviendas y departamentos en planta baja, dúplex, etc.) Es el caso por ejemplo del propietario de un terreno de 15 mt de frente con 2 casas construidas en él, pero que no puede dividir su lote en dos pues la Municipalidad no lo permite, pues el frente mínimo para este caso es, por ejemplo, 10 mt.
Los municipios ( en todo el país) disponen de frentes mínimos y superficies mínimas de lotes para cada zona de la ciudad, cuando se pretende fraccionar la tierra según el número de viviendas en él y no dan los mínimos , pues la solución es la división en Propiedad Horizontal.
A su vez los Municipios determinan cuantas viviendas o unidades funcionales se pueden subdividir en propiedad horizontal según el tamaño del terreno y la zona en que esté el terreno, y verifican que haya independencia, funcionalidad y salida directa e indirecta a la vía pública de cada una de las unidades a dividir.

Fundamentos del P.H.

Es así que lo que se divide no es la tierra, sino los edificios construidos lo que se llama Unidades Funcionales. Se crean así unidades funcionales, espacios comunes y superficies comunes. Todo esto convive en lo que se llama Reglamento de Copropiedad, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble junto con el plano de Propiedad Horizontal. Por lo tanto cada propietario es dueño de su departamento y co-propietario sobre las partes comunes. El terreno, los muros, escaleras ,ascensores, etc. son partes comunes.
Se llama Unidad Funcional porque una vivienda o departamento con todas sus partes bien establecidas (cocina-baño-dormitorio-estar, etc..) funciona como una unidad habitable, cumpliendo la función para el destino con que fue construido Lo mismo sucede para locales comerciales.
Salvo la Unidad Funcional Propia o Dominio Propio, todo lo demás de un P.H. son espacios o superficies comunes.
A su vez, los propietarios de las unidades pueden nombrar un administrador del consorcio (cuyo nombre y atribuciones figuran en el reglamento de copropiedad) , como el caso de los edificios de muchos departamentos.

Diferencias según los Catastros Provinciales

Quiero destacar que cada provincia tiene su Catastro Provincial, creado por su propia ley provincial. Por lo tanto cada provincia tendrá su metodología de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal 13512. Por lo tanto es común que difieran en la representación de los planos, designaciones y requisitos.
Pero la Ley de PH es una Ley Nacional, por lo tanto más allá de las diferencias de forma , el espíritu de la misma y la aplicación es exactamente el mismo. Y una Unidad Funcional y una Superficie Común es lo mismo en cualquier jurisdicción del país.

Ejemplo de División de 2 viviendas por P.H.

A modo de ejemplo sencillo, doy el caso de un terreno de 15m de frente por 22m de fondo. No se puede dividir en 2, porque el mínimo es 10m.
El terreno está a nombre de Juan Perez, quien posee la vivienda 1, pero Roberto Gomez, su socio, construyó la vivienda 2 en su terreno. Roberto Gomez ahora quiere vender su vivienda a otra persona, entonces ...¿cómo hace ? Con una subdivisión en Propiedad Horizontal o P.H.
La vivienda 1 a la izquierda es una casita (Unidad de Dominio exclusivo 1 ) más un depósito en el patio, la vivienda 2 es otra casita pero sin depósito (Unidad de Dominio exclusivo 2).
Algunas dependencias de las Unidad Funcionales, como lavaderos, bauleras, cocheras, depósitos, etc. suelen ser consideradas como ‘Unidades Complementarias’ que necesitan vincularse a una Unidad Funcional para poder ser transferidas, ya que no son susceptibles de ser transferidas en forma independiente, salvo que el adquirente sea un condómino del propio edificio en Propiedad Horizontal. A qué Unidad Funcional pertenecerá cada Unidad Complementaria queda estipulado en el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Por cierto que las Unidades Complementarias, así concebidas, tienen un valor de mercado muy inferior al de cualquier Unidad Funcional. Por ejemplo una ‘cochera cubierta’ concebida como Unidad Funcional tendrá un valor muy superior a que si fuera considerada como Unidad Complementaria de algún departamento o vivienda.
Volviendo al ejemplo, y considerando al depósito como parte de la vivienda 1,(parte de la unidad funcional) del total construido la Unidad 1 representa el 55% y la Unidad 2 el 45%.

(Se ha obviado para mayor claridad del ejemplo, pero el plano de P.H. lleva todas las cotas y medidas de los poligonos que intervienen en la subdivisión.)
Las 2 casitas tienen un jardin de acceso único, que será una Superficie Descubierta Común, se ingresa a ambas por un mismo hall, que será una Superficie Cubierta Común.


Ambas tienen patio, pero independientes, por lo tanto serán Superficies Descubiertas Comunes de uso exclusivo. Ambas tienen un techo de alero independiente al frente , que serán Superficies Cubiertas Comunes de uso esclusivo.
Todos los muros donde apoyan los techos son Muros Cubiertos Comunes, los demás son Muros Descubiertos Comunes.
Como se ve en la figura, el depósito se representa con el mismo número de unidad al que pertenece ( el 1 ), pero con el número de posición 2. Los poligonos de los Dominios Propios se representan con un trazo más grueso que el resto. Juan Perez y Roberto Gomez deben primero aprobar los planos Municipales ( ó Planos de Arquitectura ) de las construcciones, sin ellos no se puede encarar la subdivisión.

La Subdivisión estará a cargo de un Agrimensor ó un Ingeniero (con competencia en mensura ). Lo representado en el plano de PH debe coincidir con lo consignado en el plano Municipal, (aunque pueda diferir en medidas y superficies resultantes hasta una cierta tolerancia) ya sea un edificio construido (ley 13512) o a construir, en cuyo caso se llama ‘Prehorizontalidad’ (ley 19.724).
Con los dos planos la Dirección de Catastro Provincial procede a la aprobación del plano de P.H., y a posteriori éste último.( ya con los porcentajes que le corresponden a cada propietario , 55% y 45% ) se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble junto con el Reglamento de Copropiedad del Condominio formado.

Las figuras muestran las planillas usuales que contiene un plano de P.H.

Los impuestos vendrán en función de los porcentajes de cada propietario. Al mismo tiempo se prorratean las superficies comunes a las unidades funcionales en proporción a los porcentajes que resulten de cada una. De esta forma, cada uno podrá alquilar o vender de forma independiente su casa, cosa imposible de hacer si no es por P.H.

Definiciones Sencillas en Propiedad Horizontal

Unidad de Dominio Exclusivo: Es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un inmueble, con independencia funcional y salida directa o indirecta a la via pública. (vivienda, departamento, local comercial)

Unidad Complementaria : es el ambiente o conjunto de ambientes que por su destino, complementan a una unidad de dominio exclusivo. Es el caso de las cocheras, depósitos, tendederos, etc.

Espacios Comunes: Son las partes del inmueble, carentes de autonomía funcional, que por su destino, sirven a las Unidades de Dominio Exclusivo facilitando su aprovechamiento. (tapias, verjas, muros divisorios, etc )


Son espacios comunes de uso exclusivo, aquellas partes del inmueble carentes de autonomía funcional, que están afectadas al uso exclusivo de los titulares de unidades de dominio exclusivo.


Unidad Funcional: Es el conjunto de ambientes principales y dependencias vinculados entre sí necesarios para el desarrollo de las actividades compatibles y concordantes con su destino. La Unidad Funcional comprende siempre una Unidad de Dominio Exclusivo, y las unidades complementarias y espacios comunes de uso exclusivo que le puedan corresponder.


Poligono : Sirven para representar el contorno de cada uno de los espacios de un inmueble.

Planta Superpuesta: Cuando los polígonos contiguos de dominios distintos se superpongan o se penetren mutuamente a un nivel distinto al del piso de su planta, existiendo por lo tanto una limitación del dominio a un nivel intermedio entre aquél y el superior (por ejemplo: entrepiso, escaleras, rampas, placares, etc.). La proyección horizontal del polígono superior en la zona de penetración se llamará “planta superpuesta”.

Vacíos : Son los conductos que no tienen piso en la planta en que se los considera

Superficie Cubierta Común: Son tales como halls, palieres y escaleras.

Superficie Descubierta Común : Jardines comunes, patios comunes, canteros, etc.

Cubierta Común de uso Exclusivo: Proyección de aleros, techo de balcones, salientes de terrazas.

Descubierta Común de uso Exclusivo: Balcones, patios internos, patios externos independientes, terrazas accesibles, etc.












120 comentarios :

  1. ¿La posibilidad de subdividir un PH construido al estilo multifamiliar para luego poder tener cada copropietario su propia escritura, depende de la zonificación? Por ejemplo, en los casos de R1 y R2, ¿se puede obtener esa subdivisión?
    Gracias
    Enrique

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  2. es necesario tener los planos de obra, con final de obra para poder subdividir en ph? porque tengo un plano aprobado pero la obra de la segunda planta no la termine, y necesito urgent subdividir, como puedo hacer?

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  3. Para subdivir la obra debe estar casi finalizada, al menos las carpinterias tienen que estar colocadas porque es elemento importante para designar los espacios comunes de los exclusivos a acada unidad. Existe la Ley de Prehorizontalidad para subdividir porcentajes que se pueden ir vendiendo o comprando, (desde el pozo) pero ese ya no es tu caso.

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  4. Dónde es la obra Capital o Matanza?

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  5. Buen dia...Mi consulta es que tengo un terreno con una construccion adelante y una atras y esta unido por un pasillo lateral para la entrada/salida. Ahora queremos hacer los planos y nos dijeron que tengo que hacer una subdivision municial. Estoy en gral san martin (bs as) cuales son los pasos a seguir? los tramites se pueden gestionar con un poder? Agradecere tu respuesta

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  6. Hola queria saber si al comparar un departamento de 23 unidades, con fecha final de obra en el año 2011, debo exigirle al contructor que haga la sub division o no es responsabilidad de el, en este caso a quien le corresponde realizarlo.

    Muchas gracias.

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  7. Hola quisiera saber si es posible realizar la subdivision de un ph de 21 unidades sin el final de obra municipal, tengo el plano municipal aprobado, esto es en Lomas de Zamora, Gracias

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  8. HOLA TENGO UN TERRENO DE 10MTS DE FRENTE POR 27 DE FONDO. SOMOS DOS DUEÑOSS YO Y MI TIA.. QUEREMOS SUBDIVIDIR. TENGO 6MTS DE FRENTE HASTA EL FONDO.MI TIA 4MTS DE FRENTE HASTA EL FONDO.ELLA TIENE UNA CASA YO UN LOCAL. QUIERO SUBDIVIR. QUE DEBO HACER¿?

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  9. Perdón pasó tiempo y recien leo, la cuestión es así para subdividir tienen que tener un plano de subsistencia donde consten los ambientes y su distribución, eso lo hacemos los Maestros Mayores de Obra, Ingenieros y/o Arquitetos y luego con esa documentación contratan a un agrimensor para hacer la mensura o % de las partes propias y comunes de las unidades, sean 2 o 21. Con ese plano aprobado de subdivisión la escribana prepara el reglamento de propiedad clasificando unidades func y propietarios y ya está disponible para vender, comprar, etc. Mientras no exista subdivisión todo es de todos. Es un blocke metrolgas@gmail.com

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  10. En capital para hacer la subdivision tienen que tener el final de Obras y con eso el agrimensor prepara la mensura p/plano de subdivision y con esa info la escribana confecciona el Reglamento de Copropiedad e inscribe las distintas unidades funcionales o complementarias en el Registro de la Propiedad inmueble y ahí ya esta individualizado para vender o comprar, hasta tanto TODO ES DE TODOS porque no existen legalmente ni partes comunes ni propias

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  11. hOLA!!! YO HICE UN TRAMITE DE SUBDIVICION QUE INCLUYE UN PH. MI PREGUNTA ES LA SIGIENTE! QUE VALOR TIENE EL TRAMITE DE UN PH EN CORDOBA YO VIVO EN EL VALLE DE PUNILLA HICE VARIAS SUBDIVICIONES ME QUEDO UN LOTE GRANDE Y NO DABA PARA HACER 2 LOTES COMUNE SI NO QUE UNO TIENE QUE SER PH.CUAL ES EL VALOR DE ESE TRAMITE GRACIAS!!!!LATORRAKA2000@YAHOO.COM.AR

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  12. hola yo tengo un terreno de 9 de frente y 28 de fondo somos dos dueños mi hermano y yo.La casa esta construida adelante que me quedaria yo y mi hermanos va construir de la mitad para atras con el pasillo de entrada en comun.La pregunta< es puede empezar la construccion de la parte de atras o debe tener aprobado el plano en la municipalidad?xq luego queremos hacer la subdivision legal ..y nose que se hace primero.-

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  13. Te aconsejaria que contrates un profesional, para que haga el anteproyecto con las medidas reglamentarias, una porque estudiamos para hacerlo y prestar ese servicio y otra porque si construyen sin permiso previo municipal seguro pagan las multas además todos los ambientes tienen medidas minimas que cumplen con el Codigo de la Edificación y el Urbano, en matanza las multas van de 1800 a 3000 el m2. Primero se hacen los papeles después se colocan los ladrillos. Todo dichoooooooooo

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  14. Hola quisiera saber como puedo lograr que un agrimensor finalice una subdivision de dos departamentos que ya tiene la actualizacion del plano aprobada. Hace mas de cuatro años que se inicio el tramite y cada quince dias lo llamo y la respuesta siempre es la misma, que espere que ya me va a llamar. Como o donde ir para hacer que este señor finalice esta subdivision. Muchas gracias

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  15. Hola, queria consultar la forma de construir una casa en el terreno de mi primo, pero tengo la duda de construir y que como esta el terreno a nombre de él, hasta que no este todo construido y hacer la subdivision, y el se pueda quedar con todo. Queria saber si ahy una forma de hacer algo para tener seguridad de mantener la propiedad de lo construido(no quiero vender ni nada)hasta poder hacer todo lo de la propiedad horizontal. Muchas gracias

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  16. hola, tengo un terreno de 10x 25 en una esquina, quiero dividirlo en tres exacto de 10x 8 aprox.,y documentarlo y darle a mis tres hijos para que construyan cada uno en ellos y sin problemas futuros. se puede hacer.cuales son los pasos a seguir. gracias.

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  17. hola realicè un boleto de compraventa de una unidad familiar la que se encuentra a construir, la escritura se realiza con base al terreno o a la unidad familiar?

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  18. Hola en un terreno tengo 4 viviendas, se puede hacer el plano de una casa nada mas que es la mia para poner en regla?

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  19. Hola,con mi mama y mi hermana tenemos una casa en Bs As como no tengo lugar para construir detras se me ocurrio hacer una loza por sobre el techo y quisiera hacer la subdivision es posible esto?

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  20. Hola, estoy estudiando para martillero y queria consultarte, una vez inscripto el reglamento de copropiedad, que pasa con la escritura? ... por ejemplo un lote con tres casas independientes, dado que ahora existen 3 U.F, hay que hacer 3 nuevas escrituras? (quedando nula la primitiva escritura)

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  21. hola como estan queria saber cuantos metros minino necesita tener el terreno para realizar una subdivision e n horizontal

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  22. La escritura se realiza en base al plano y si no está subdividido todo es de todos. Tenés que consultar a un agrimensor además si en el boleto hay una clausula penal de x$ x dia de mora en la firma de la escritura que haces?

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  23. hola me quieren vender 2 cocheras en 1 mismo ph, están en un edificio, yo quise comprar 1 y me dicen que no se puede que venden las 2 juntas por ese tema de ph, mi pregunta es si el día de mañana como puedo hacer, y si se puede, para poder venderlas individualmente? por favor si alguien me asesora

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  24. Buen dia, estoy por comprar, junto con mi hermano, un terreno de 1000 m2. Mi consulta es si en el futuro voy a poder subdividir este terreno, aunque no tengo nada construido, como para venderlo cada uno su parte. Muchas gracias

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  25. hola qusiera saber si para que un arquitecto me haga el plano de la casa necesito la escritura porque yo tengo el papel de compra venta nada mas.desde ya gracias

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  26. QUERIA SABER POR FAVOR QUE MEDIDA DEBERA TENER UN PASILLO EN TERRENO COMPARTIDO CON CASA AL FONDO GRACIAS

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  27. Adrian dijo...
    Hola ¿Cuanto sale el trámite de subdivision en capital federal?. Era una casa que se dividió al medio, muy similar al ejemplo del plano simple.
    Creo que falta los finales de obra porque en su momento, no se respetaron los metros cuadrados de los patios y el metro libre al frente en el primer piso.. Desde ya muchas gracias. Adrian

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  28. Adrian dijo...
    Volviendo al ejemplo del plano ¿Si las PB son similares entre las dos viviendas, pero por ejemlpo la vivienda 1 tiene una sola planta y la vivienda 2 tiene 2 plantas (PB y 1r piso), cambia el % que en el ejemlpo se menciona 45-55 o al tener las PB similares el porcentaje es 50-50%

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  29. Adrian dijo...
    Siguiendo el ejemplo del plano.
    Si en la construcción la pared divisoria central no está justo al medio, pero se pretende que el terreno luego de la subdivision quede 50%50, que se puede hacer?. Se puede por ejemplo hacer figurar la pared medianera toda de un solo lado o restarle espacio del patio trasero de una vivienda para asignarselo a la otra? (mas que nada pensando en la venta del día de mañana y que en la escritura figuren similares m2)
    Los impuestos municipales en capital federal, están en funcion del terreno o de metros construidos?
    Gracias.

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  30. HOLA, NECESITO QUE ME ASESOREN Y BIEN, LEI LO QUE PUBLICARON Y ME ACLARO BASTANTE. TENGO UN TERENO EN DODE SOY SOCIO CON MI HAERMANO, EL MISMO TIENE LOS PLANOS APROBADOS POR LA MUNICIPALIDAD, EN EL ESTA PROYECTADO HACER 6 DEPARTAMENTOS, LOS CUALES TODAVIA NO ESTAN TERMINADOS. PARA HACER UN PH EN ESTA SITUACION ES IMPOSIBLE, PERO PARA HACER PREHORIZONTALIDAD( LEY 19.724)(EDIFICO A CONSTRUIR) SE PUEDE?????? ME PUEDEN EXPLICAR BIEN ESO DE PREHORIZONTALIDAD, PARA PODER DEJAR EN ORDEN LOS DEPARTAMENTOS PARA CADA UNO...
    DESDE YA GRACIAS, ESPERO PRONTA RESPUESTA

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  31. Hola, queria consultar cuanto sale hacer el tramite subdivision? es muy complejo!?? el terreno es de mis padres! gracias

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  32. yo comento mi caso. el terreno tiene 10 x 30 .quice subdividir asi que primero tuve q llamar a un maestro mayor de obras para q haga los planos y se encargue de q este todo en orden para ser aprobado.luego esos planos te lo pide un agrimensor y divide segun los mts del terreno. tardo un año en darme el papel aprobado, y me costo tres mil pesos el año pasado. el pasillo q tengo q dejar es de un metro y medio minimo. ah y el reglamento de copropiedad es otro gasto aparte te lo hace un escribano ese papel, todo depende del valor fiscal, a partir de este valor te sale el precio de la escritura y/o boleto compraventa. es asi como tengo entendido voy por la mitad del tramite recien. esta bien como voy?

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  33. hola,buenas tardes! pregunta...se puede hacer una subdivision para construccion aerea en la ciudad de bs as,o sea dnd vive mi suegra yo quiero contruir arriba pero subdividiendo con lo de abajo...ojala se entienda!

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  34. Si, entiendo pero fijate que se subdivide si cada unidad tiene acceso a la calle en forma independiente o con la opción de salida comun, o sea para salir a la calle no tengo que pasar por el patio privado o de uso exclusivo de la otra unidad.Estamos trabajando

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  35. Hola, estamos comprando un terreno entre tres familias y quisiéramos sacar tres créditos PROCREAR, para lo cual normalmente piden tres escrituras no hipotecadas. En la página del Banco figura que debemos presentar reglamento de copropiedad ley 13512. Pero esa ley está muy dirigida a edificios. Qué tendríamos que hacer?

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  36. hola mi suegra, tiene un terreno de 250 metros en la cual la mitad ya esta construida,y ah no nosotros nos esta vendiendo la mitad q es 10metros de frente y 11.5 de largo q no esta construido es un terreno vacio, pero para construir me pidieron una subdivicion, por q esta inscrita en los registros publicos me pueden explicar q es lo q debo hacer exactamente.

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  37. Hola, tengo un terreno que es de una prehorizontalidad y me inscribi en el credito de procrear. El tema que no tengo escritura para hipotecar porque esto se escritura cuando se termina la vivienda. La opcion que tengo en mente es hacer los 30mts reglamentarios y tratar de que me aprueven esta parte en la muni para poder escriturar e hipotecar y que me puedan dar el credito. Tenes alguna otra opcion o como lo ves a esto? Sdos y gracias!

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  38. Hola les hago una consulta.hace 20 años mi tia me ofrecio edificar en el fondo de su casa,la cual no tenia escritura,si todos los impuestos pagos,cuando salio la ley de pierri hizo la escritura la cual todavia esta en la plata,esta vivienda esta en tres de febrero!y ella me quiere vender el terreno donde edificamos q son 8,40 mts x 11 de largo!es en el fondo!yo quiero saber si ella me puede vender y q es lo q tiene q hacer para poder vender!yo no quiero perder lo q invertimos en todos estos años!espero respuesta muchas gracias!saludos!

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  39. SE PUEDE SUBDIVIDIR UN TERRENO DE 25X85 EN DOS PARTES DE 25X42.5?GRACIAS,ESPERO RESPUESTA

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  40. Hola, mi consulta es: Contrui mi casa atras de la de mi madre y quiero hacer la subdivición para luego tener todo independientemente, con mis papeles todo aparte. ¿que es lo primero que tengo que hacer? El problema tambien es que ni ella tiene planos de las casa ¿que se hace ante este caso? gracias

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  41. Hola estoy por comprar junto a mi hermano un lote en neuquen que por el lugar no es subdividible ( por por cuestioens de fretne sino de tamaño total), pero lo queremos subdividir (poruqe tenemos diferentes finalidades), se permite hacerlo por PH, pero no tendriamos ningun espacio en comun, se puede hacer? cada uno escritura su parte del lote y su proyecto constructivo?

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  42. hola,mi abuelo y abuela tiene un terreno que en el se construyeron 3 casas cedidas de palabra ,mi abuelo falleció y ahora mi mamá quiere vender su parte para comprar en otro lado, que tiene que hacer?

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  43. se puede vender la mitad de un terreno escriturado, ? el terreno es de 10x 40 ,yo quiero vender 10 x 20 si se puede vender , tambien se PUEDE ESCRITURAR escriturar ?las medidas del terrno difieren segun la ciudad ? o la leyes igual para toda la pcia de BS AS?

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  44. Hola buenos dias:
    Tengo una situaciòn particular, soy propietaria de un departamento dentro de un edificio que tiene 8 departamentos en total,este edificio tiene un numero de puerta, al lado con otro numero de partida municipal y de puerta està la entrada de garage que se extiende a lo largo de todo el edificio y al fondo hay un terreno que junto con la entrada me pertenece. La pregunta viene por aqui, como el edificio en un comienzo tenìa en la parte de atràs un patio en comun, donde estaban los tubos de supergas, en el plano total del edificio dice que la unidad complementaria, (entrada de cochera y terreno del fondo) se obliga a dejar derecho de paso circunstancial, por una puerta interna, para la atenciòn de los tubos de supergas, ahora estàn los medidores a la entrada de dicho patiecito., como dueña de la unidad complementaria me niego a que guarden motos en dicho patio ya que constantemente pasan por mi entrada, ellos deberian pasar por mi modo de ver solo caminando por la vereda que esta pegada al edificio y nada mas, para mi no pueden usarlo como cochera,por esa condiciòn de paso circunstancial que consta en el plano. Estoy equivocada yo o ellos? Gracias

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  45. hola aquien le pertenese el pasillo yo vivo al fondo

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  46. --


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  47. Como aplica la ley para la subdivision en ph de un inmueble destinado a Hotel?

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  48. MOLESTO CON UNA CONSULTA: COMPRE UN DEPARTAMENTO QUE ESTÁ AL FONDO. COMO LOS DUEÑOS ANTERIORES ERAN TODOS FAMILIARES. EL DEP DE ADELANTE TIENE UNA PUERTA Y DOS VENTANAS QUE DAN AL PASILLO QUE ES MÍ ÚNICO INGRESO.ACLARO QUE TAMBIÉN TIENE PUERTA Y VENTANA INDEPENDIENTE CON SALIDA EXCLUSIVA DE ELLOS. HICIERON LA SUBDIVISIÓN. NOSOTROS TENEMOS NUESTRA ESCRITURA. NO TENGO PLANOS EN MI PODER. TENGO DERECHO A RECLAMAR QUE SE CIERREN ESAS ABERTURAS QUE DAN A MI PASILLO?. ES EL ÚNICO ACCESO DE SALIDA QUE TENGO. DEBO REALIZAR MIS PLANOS INDEPENDIENTEMENTE O CON EL DE LA SUBDIVISIÓN ESTOY CUBIERTA?.. GRACIAS POR TODAS LAS DUDAS QUE PUEDAN RESPONDERME

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  49. Estoy queriendo comprar un bloque de varias unidades, pero no vale la pena comprarlo si no se puede dividir en horizontal y vender las unidades separadas. El inmueble es APH cautelar, tiene 7,67 de frente solamente. Donde puedo avierguar esto? Gracias!

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  50. Hola mi nombre es Gabriel
    mi consulta es la siguiente tengo un terreno de 15757.95 y lo tengo que dividir en 6 ,de cuanto m2 serian los lotes que saldrían.
    Bueno desde ya muchas gracias y disculpen las molestias.

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  51. Hola mi nombre es Gabriel
    mi consulta es la siguiente tengo un terreno de 15757.95 y lo tengo que dividir en 6 ,de cuanto m2 serian los lotes que saldrían.
    Bueno desde ya muchas gracias y disculpen las molestias.

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  52. hola soy anonima;;mi pap'a le dio a mi hermana una parte del terreno cual, vivimos.ella logro hacer los planos del ph,en el 2009.y En el 2010 mi papà fallece.y ahora yo no se que hacer,los impuestos los pago yo.y el unico plano nuevo es la parte que supuestamente es de mi hermana.

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  53. hola en mi casa hay dos terrenos de frente tiene 10 metros y 22 de largo, en el medio de las dos casas hay un patio, aquien le corresponde el patio al que vive adelante o al de atras?

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  54. Donde están las respuestas a las preguntas??? Mi caso es similar a uno de los planteados y me gustaría conocer la respuesta

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  55. Hola quisiera consultarte porque vivo en un edificio que no tiene final de obra. El agrimensor nos aviso que ya estaba el plano de subdivision pero que la empresa constructora no le iba a pagar los honorarios y que teniamos que pagar los dueños. Yo tenia entendido que eso lo tiene que cubrir la constructora. Como es?? a quien le corresponde pagar?? hay alguna ley que establezca las responsabilidades de la empresa???

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  56. yo quiero saber si puedo hacer los papeles en el terrono de mi mama ella tiene la casa adelante ala derecha y mi hermana uno metros mas atras ala izquierda y yo en el fondo ala derecha, si puede hacer los papeles estantando dos casa ala dereche y una ala isquierda, por favor nesesito una repuesta

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  57. soy juan carlos vivo en un ph o sea poligono n:1 y la casa tiene un pasillo , al cual el nuevo dueño del poligonon:2 me clausoro la puerta al aceso al pasillo , y los servicios de desague,desagote del poso ciego ,cañerias de agua y los desague estan en el pasillo ,alegandome que es el mismo de su propiedad

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  58. BUENAS! QUISIERA SABER QUE ORDENANZA EN MATANZA REGLAMENTA EL TECHADO DE PATIOS EN PH? DESDE YA MUCHAS GRACIAS

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  59. hola queria saber cuantos metro corresponde hacer cuando el terreno de pasillo .esta dividido en dos parte ,esta una casa adelante y otra alfondo .

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  60. hola te queria preguntar tengo un PH que es el del fondo tanto el jardin como la azotea son comunes de uso exclusivo. quiero saber si puedo hacer un quincho en el jardin y en la azotea ya hay una pieza pero quiero hacer otra piesa y un baño.se puede a quien tengo que pedir permiso para no tener problenmas

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  61. hola quiero construir un ph sobre la casa de mi tía. El agrimensor me dijo que empiece y que después haga los planos- que salen mas rápido.
    Pero yo quiero estar seguro que lo que ponga arriba sea mio y no de mi tía.
    Se puede subdividir antes de edificar.??
    A esto se lo llama Prehorizontalidad??
    Soy de Rosario

    Gracias

    emanuel07m@gmail.com

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  62. hola quiero construir un ph sobre la casa de mi tía. El agrimensor me dijo que empiece y que después haga los planos- que salen mas rápido.
    Pero yo quiero estar seguro que lo que ponga arriba sea mio y no de mi tía.
    Se puede subdividir antes de edificar.??
    A esto se lo llama Prehorizontalidad??
    Soy de Rosario

    Gracias

    emanuel07m@gmail.com

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  63. hola quisiera q alguien me asesore nosotros vivimos en un terreno q nos regalo mi suegra la mitad es nuestra y la otra es de mi cuñada queremos hacer la subdivicion tenemos un poder cada uno q mi suegra nos cede la parte cuales son los pasos a seguir gracias

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  65. hola a todos, un vecino tiene una ventana que da a mi terraza exclusiva, mi terraza no es espacio aéreo, la pagué $$$$.
    Si ustedes observan en el plano de subdivisión NO FIGURAN ni puertas ni ventanas con vistas a linderos, ni entre condóminos ni entre vecinos de distintas fincas o terrenos, eso significa que el sr. agrimensor además de estipular graficamente dónde empieza y donde terminan las unidades funcionales, las complementarias y los espacios comunes o "de paso y/o servidumbre",(como el caso de la vecina que tenia un lado por donde ingresaban a cambiar los tubos de gas), digo el sr. agrimensor debería recomendar adecuar conforme al plano de subd lo construido, porque sino siempre queda un derecho pisoteado o en duda, por ahí dice alguien: Es existente!!! existentemente antireglsamntario, sino están las aberturas en el plano de subd es porque no deben existir!!!
    Con ese plano de subdiv el escribano realiza el rto de copropiedad. Los agrimensores "no dibujan lo antireglamentario" el defecto de ellos es que no lo hacen cumplir el plano cosa que despues trae problemass entre vecinos.

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  66. Son como las costureritas que se olvidan las alfileres en las camisas

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  67. soy propietario de un terreno de 12 por 37 y quisiera devidirlo a la mitad , que es lo que hay que hacer

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  68. 90 paginas para evacuar dudas, pero recuerde el que puede llevarlo a buen termino es el profesional matriculado, el agrimensor.

    http://www.cpic.org.ar/pdf/Ordenanza24411.pdf

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  69. buenos dias agradeceria puedan orientarme, vivo en un inmueble sin escritura solo boleto- compraventa compramos con dinero de 9 hermanos vivimos 5, yo vivo al frente y adelante del inmueble hay varias viviendas, mi hermana vive arriba y se agarrò 2 metros x 6 para hacer la entrada de sus vivienda, le reclamo hace años que me corresponde porque es el frente de mi casa y tengo una pared de 2,50 de alto que me impide ver la calle yo debo salir lateralmente de mi domicilio, mi pregunta le corresponde esa cantidad de metros para su salida? o solo 1,50 de acceso a su domicilio que tiene escalera? saludo atte

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  70. para alquilar debo tener la subdivision

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  71. como se hace la divicion de una propiedad equitativamente para (2) hijode de 10m de frente x 50 de fondo, hay dos casas construidas una al fondo y otra al frente y al costado un garage?

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  72. Buen día, queria saber como obtener el plano de subdivision de un departamento en Capital Federal. Muchas gracias

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  73. hola queria dejar mi consUlta tengo una casa de 20 mts de frente por 30 de fondo en la cual se dividio de palabra entre dos hermanos sobre uno de los terrenos esta hecha mi casa con paredes de 30 en los primeros 6 mts y de 15 en los siguientes hasta sumar 12 mts lineales construidos..pegada a mi pared mi cuñada esta construyendo una casa en la pared de 30 ya construyo su techo ahora en la de 15 esta queriendo seguir y montar su techo con caida hacia el fondo...ellos pueden usar esa pared de 15 o deben construir una nueva de su lado..??? en el caso de hacer planos de subdivision para que sea cada propiedad individUal esos 15 cm compartidos no afectan en nada?? por favor les agradeceria me orienten en el tema ya que se esta tornando complicado el tema en la familia..muchas gracias GABRIELA

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  74. donde vivo es un terreno que se subdividio en 6 departamentos con un pasillo al medio,es decir 3 departamentos de un lado y 3 del otro lado del pasillo,mi pregunta es me corresponde pagar el impuesto al pasillo a mi,ya que no tengo acceso al mismo,mi casa da a la calle,lo unico que da al pasillo es la casiila del gas,y una ventana que no se abre,que es para dar un poco de luz a mi casa,.tal es asi que el pasilllo tiene a la entrada una puerta y yo no tengo llaves de la misma.Gracias y disculpen la molestia,

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  75. disculpen,soy el anonimo que escribio lo de arriba,me urge saber el resultado
    Les agradecere me contesten lo antes posible

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  76. HOLA, TENEMOS UNA CASA Y UN TERRENO CON MI HNO, EL SE QUIERE QUEDAR CON LA CASA Y YO CON EL TERRENO, EL QUE TIENE 9 MTS DE FTE X 20 MTS DE ANCHO. QUEREMOS SUBDIVIDIRLO Y ME DIJERON Q HAY Q HACER UNA MINIMA CONSTRUCCION PARA ESO, ME DIRIAS POR FAVOR COMO TENGO QUE HACER? ESTO ES EN NECOCHEA. GRACIAS

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  77. Buenas tardes. Compre una sub parcela con planos aprobados, para la construcción de un departamento. En el terreno hay 3 unidades funcionales construidas, yo solo compré el terreno de la que sería la cuarta unidad funcional de 60mts2 aprox.en la Pcia. de BS.AS. La pregunta es la siguiente: Debo pagar el reglamento de copropiedad, si aún no está construído el dpto.? O eso puede hacerse a futuro, en que momento? Muchisimas gracias.
    Susana

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  78. se puede dar de baja un plano de subdivicion , si todavia no hice el reglamento de copropiedad? el plano aparece aprovado en arba.

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  79. Hola !!! SOY DEL PARTIDO DE TRES DE FEBRERO , TENGO HECHA LA CONSECION DE LA ESCRITURA LEY PYERRI, Y AHORA TENGO QUE HACER LA SUBDISION , QUE REQUISITOS SE NECESITAN PARA COMENZAR Y SU COSTO APROXIMADAMENTE

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    1. Hola, yo que vos me voy a lavar las patas al rio, negro de mierda,deja de robar cosas que no son tuyas, NEGRITO

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  80. Hola!!! Teno que edificar arriba de la casa de mi cuñado, el cual vive en un PH al fondo, en la municipalidad me piden el reglamento de copropiedad o el consentimiento del vecino de adelante. El se niega a darlo. Realmente necesito su permiso, el se puede negar?. de ser así, se que otra cosa puedo hacer? para la venta también necesito su permiso?? Saludos!

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  81. hola a todos , estoy alquilando una casita en la parte de atras de la casa de la dueña de dicha casa y quiere vendernos esa parte, se puede subdividir? que tramite tengo que hacer? el terreno total mide 10 de frente xr 40 de fondo y la parte donde alquilo mi de 10 xr 20. gracias xr las respuestas que me puedan dar, cristian de berazategui, bs as.

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  85. hola quiero saber si puedo subdividir 227,50 mts2 en plano horizontal ,,,un terreno de 455 mts2 yo compre con boleto posesión y deseo ver si puedo realizar la division tengo entrada independiente de 3 mts x 20mtrs mas un fondo de 19mts x 12,mtrs
    y me gutaria que quedara asentado en registro de propiedad

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  86. por favor soy de entre rios y me gustaría ver si puedo escrituras un terreno en un fondo compre 250 metros2 + acceso a la calle tiene una casita de madera y quiero escriturar si se puede solo poseo boleto de compra por 2 herederos que pasos tendría que seguir cual seria el minimo permitido para escriturar o subdividir ya que realmente las medidas serian 227.metros2 mas acceso a la calle
    gracias leo

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  87. Hola! tengo la única uf de una ph que tiene cochera al frente. uno de los inquilinos de la propiedad horizontal estaciona delante de mi garaje/entrada porque en el plano dice patio en vez de cochera. esto es asi? si en el plano dice patio yo no puedo poner un auto? de ser asi como se revierte la situación?

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  88. hola tengo mi cuñada que tiene un local... pero se iso una casa arriba, ¿se puede hacer eso? y no tiene los planos de la casa... osea no tiene despues consecuencia con la municipalidad, o algo?

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  90. ¿Cuantas subdivisiones se pueden hacer por año en un sitio?

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  91. Hola! quisiera saber cual es el tiempo de demora para hacer una subdivision, hace ya dos años que estoy con este tramite y el agrimensor argumenta que falta algo siempre..cuando ya vino dos veces en estos años, tomo medidas, etc, etc...ya no se cuanto mas esperar, necesito tener la subdivision para vender mi casa!.

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    1. El tiempo varía en cada provincia, pero estimo que 60 días es más que suficiente, conta dos desde la orden de trabajo. Cuidado con los ..truchos , llame al consejo profesional de Agrimensores, si el que contratasteis es profesional matriculado.

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  93. Hola! Quisiera saber si se pueden subdividir 98 metros cuadrados o hay un minimo? saludos

    Analia

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  94. Hola! Se puede subdividir un terreno con 2 casas ? Osea hay una sola escritura. Yo queria saber si se pueden hacer 2 escrituras. Esto es en la matanza bs as

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  95. Hola,

    ¿Está usted en necesidad de préstamo? usted puede conseguir sus problemas a resolver cuando
    se corre hacia él. Am señora, Anna. Desde Chile, la semana pasada Lunes,Yo estaba buscando préstamos para pagar mis cuentas, así que me meto en la
    parte de diferentes estafas y yo era el fraude diferente prestamista, si no para la señora, Sadaih que es mi buen amigo me presentara a la señora Piedad Lisa
    (CEO) merced compañía de préstamos de lisa, y él me ayuda con un préstamo de $ 300,000 sin estrés. Así que mi buena gente de Chile, puede ponerse en contacto con él
    por correo electrónico: mrsmarylisaloanhome@gmail.com Y no te olvides de decirle a él, para que te presente a su empresa

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  96. Hola. Quisiera saber si para subdividir, con escritura, una propiedad en la ciudad de Santa Fe, es necesario tener el final de obras. Existe una obra de 30 años sin concluir y queremos subvidir la propiedad con mi hermano para iniciar cada uno por su lado una nueva obra independiente. Gracias.

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    1. Contacte con un ing.agrimensor.

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  97. yo vivo en un terreno y mi cuñada edifico su casa en el fondo. quiero saber cuantos metros tiene que haber de diferencia para subdividir las casa porque yo tengo ventanas y me pide que las saque pero yo hice la casa muchisimos años antes entonces quiero ver si los metros me dan para levantar una medianera y no tener que sacar mis ventanas. les agradeceria una respuesta . saludos

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  98. Buenas tardes. Vivo en un PH compusto de 4 UF. Desde hace mas de 20 años ninguno de los otros copropietarios cumple con tener al dia escrituras ni planos; quiero vender y la propietaria del UF 2 dividio la unidad en 2 viviendas que alquila a terceros; la municipalidad no me aprueba mis planos (hice una ampliacion). Ya pague derecho de construccion y presente los planos pero falta la firma de los demas copropietarios y ninguno figura en Catastro, siendo la UF 2 la que presenta mayor problema. ¿Que puedo hacer ?

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    1. plano de ajuste de obra y con eso registrado el agrimensor subdivide y depués eso se lo pasan al escribano para que modificque el nuevo rto de copropiedad. Los gastos de todo esto lo tienen que pagar los que agregaron modificaciones. Los condóminos que no hicieron nada no tienen que gastar.
      http://metrolgas.arredemo.org

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  99. Vivo en un terreno con dos casa tengo planos aprobado kisiera ser la subdivision donde me tengo q presentar tengo pocos ingreso ,me comentaron q en la plata hasen el tramite gratis gracias

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    Sincerely, Sr. Wess Rey

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  101. Margarita 6 de febrero 2014
    tengo dos locales de ph sobre los mismos edifique un dto.tiene plano de subduvision, pero el otro propiedario de otros dos locales no me quere firmar aut. para q pueda inscribirlo.me obliga a cambio q le yo le autorice a el para const. en un patio , el mismo no es prop. de el es una unidad complementaria, yo tengo una autorizacion firmada por el primer propietario a quien le compre la propiedad, pero fallecio, mi pregunta es, esta autorizacion sirve?? y este sr. puede const en el patio, espero respuesta

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    1. MIRÁ si estás en capital federal tenés que ir a la intendencia en poderes y ellos te van a decir, por lo general duran 20 años, siempre q este hecho ante escribano y sería mejor que ese convenio o autorización del 100% esté registrado en el rto de la pdad inmueble, entonces cuando compran o venden los nuevos propietarios se enteran y respetan acuerdos anteriores. Y consultena un profesional para ver si les da el fot para construir, porque están modificando el plano de sub y el rto de copropiedad.

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    2. la unidad complementaria de quién es?

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  102. Este comentario ha sido eliminado por el autor.

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  103. hola yo tengo vivo en un terreno de 558 mts2 en una esquina, en el hay dos casas es mio(por herencia) y de otra persona. esta persona dice que el agrimensor le dijo que habia que presentaelo como propiedad horizontal o como ph, y no me dijo mas nada mi pregunta es ¿ por que si mi frente tiene 15,75 y el de ella 14,88? aclaracion al respecto, ella nunca quiso que nosotros recibamos esa propiedad y ni pensar de que la vendamos. digo esto porque es un terreno enorme y se puede dividir he visto mucho divididos con un solo frente de 15 mtrs

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    1. Creo que es más barato dividir la parcela y cada uno por su lado. Andá a catastro de tu zona y preguntales.

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  104. Tengo un gran aprecio por el Sr. John Leo, ( que es lo mejor que un prestamista puede ser) para mí conseguir un préstamo para mi condominio. El proceso de préstamo fue a través sin ningún problema y era increíblemente fácil. Al mirar hacia atrás, me doy cuenta de lo mucho que de un Mr.John profesional es . La primera vez que hablé con Mr.John y le di mi información financiera , en el poco tiempo que me había cabido para el préstamo , al igual que el mejor sastre cabría un hombre por un fino traje de ropa. Él es muy honesto, que le permitirá saber lo que funciona mejor para usted y no habrá comprometedora. Él me guió a través del proceso con detalles precisos. Él siempre me informó de una cabeza de tiempo cuando lo necesitaba para producir documentos o escribir cartas. Él es muy eficiente con el tiempo, aunque nunca me sentí apresurado cuando le hable . Durante todo este proceso nunca se hizo llamar y decir " me olvidé de decirte algo o se me olvidó de enviarle algo. " Esto me dice que es muy trabajador y conoce su negocio. Tengo razones que me dicen , que yo lo que puedo estar seguro de , el Sr. John trata a todos sus clientes el mejor servicio posible, no importa cuál sea su situación financiera no sólo es mejor prestamista de préstamos para la vivienda , es igualmente un buen ser humano Como dije antes de obtener mi préstamo fue fácil. . ; . sin embargo, era sólo es fácil debido a la calidad de mi prestamista, su duro trabajo , la experiencia , el conocimiento profundo y el amor por su profesión que soy muy afortunado de haber tenido el Sr. Juan como mi prestamista , tengo un préstamo que se adapte a mi presupuesto y estoy muy feliz con mi condo.To Sr. Juan, a través de correo electrónico : quickloaninvestment4@gmail.com.The Mayor de Gracias

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  105. Para quien pueda interesar, quiero transmitir lo increíble mi experiencia de refinanciamiento ha estado con su empresa. No puedo decir lo suficiente sobre John Leo.John me hizo sentir como si yo fuera su único cliente. Él era rápido, eficiente, amable, bien informado, y siempre disponible. Tenía mucho en el camino del éxito, pero todo fue voluntad debido a su determinación para tener éxito. Usted tiene una joya en esta persona y su empresa brilla en todo lo posible en este difícil campo de refinanciamiento. He hablado con gente que va en sobre sus pesadillas con la refinanciación, pero mi refinanciamiento fue un sueño (a través de correo electrónico: quickloaninvestment4@gmail.com). Gracias John Leo

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  106. Si alquien me puede ayudar.
    En octubre alquile un departamento en un edificio de 6 departamentos en capital, en devoto. Hoy me entero que no tiene final de obra, ni subdivision ni consorcio y que no piensan hacerlo alegando que solo 1 persona es el dueño de todo. Es legal esto? puedo accionar de alguna manera? Tengo un contrato de alquiler por un departamento, una supuesta unidad funcional que no existe. Alquien me puede orientar. Se puede denunciar?
    Gracias!!!

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    1. Si es legal, además si es todo de él y no tiene necesidad de vender para que va a gastar en subdividir?, ahora lo que está mal es que el profesional no le termine el trámite!!!!!!!!!!!!!11

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  107. hola queria saber donde puedo pedir el plano con las medidas de los terrenos yo soy de ( virrey del pino ) ( ruta 3 , kilometro 47 ? la matanza

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    1. en la municipalidad personalmente o pedirle a un profesional.

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  108. Hola,

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  109. Hola.. estoy empezando a construir en el fondo de mi casa.. la entrada independiente tengo que hacerla por el pasillo de mi vecino.. vale aclarar que en dicho pasillo ya hay algunas ventanas que comunican mi fondo con dicho pasillo.. el vecino dió el ok para proceder pero mi consulta es desde el punto de vista legal ¿cómo se debe proceder en este caso? Muchas gracias!

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