martes, junio 01, 2010

El Plano Municipal

El plano municipal ó plano de arquitectura es el documento en donde se representa nuestra vivienda con los datos más importantes referidas a la misma, en especial las superficies cubiertas. Y es quizá uno de los temas más controvertidos ya que genera confusiones y malentendidos entre propietarios y municipios.

Las Municipalidades o Municipios son los entes encargados de solicitar y aprobar los planos de nuestra casa. La presentación de los mismos está a cargo de un Arquitecto, Ingeniero ó Técnico habilitado y estar firmado por el propietario.

Toda vivienda o edificio debe cumplir con las normas que rige el Código de Edificación de cada lugar.

Generalmente en todo plano municipal debe constar:

CARATULA

PLANTA TIPO

2 CORTES (uno longitudinal y uno transversal)

FACHADA

PLANTA DE ESTRUCTURA Y FUNDACIONES

PLANTA DE TECHOS (pendientes de desagues pluviales y Tanque de agua )

PLANTA DE ELECTRICIDAD

PLANILLA DE ABERTURAS Y LOCALES

PLANILLA DE SUPERFICIES (en carátula)

La planta de Gas y Cloacas no se incluyen en los planos municipales por cuanto éstos se presentan en forma separada a los entes reguladores de Gas y Obras Sanitarias. La información completa de la vivienda tanto designación catastral, superficies cubiertas, ubicación, calles, propietario y profesional interviniente puede verse en la carátula (ejemplo Municipalidad de Córdoba) :



S/T, S/C y S/M significan 'según título', 'según catastro' y 'según mensura' respectivamente.

Expediente Municipal



La Municipalidad aprueba un plano de una vivienda o un edificio una vez que el profesional en primera instancia ha realizado las correcciones y observaciones de lo que se denomina 'previa municipal'. Es decir la 'previa en condiciones', adecuada al Código.

Pero para obtener el plano aprobado el profesional debe acompañar en el expediente una copia de plano visado por el Colegio o Consejo Profesional respectivo al que pertenece, junto con la Factura de Honorarios firmada por el propietario.

Además una declaración jurada con los datos del inmueble y los Derechos de Edificación que correspondan (abonados por el propietario) de acuerdo a los metros cubiertos proyectados o relevados, y los cedulones del Impuesto Municipal al día.

Planta Tipo del Plano

Los elementos principales que intervienen en la Planta Tipo de un Plano Municipal son los siguientes:



Veamos la planta anterior en un corte longitudinal, siendo L.M. la Linea Municipal, y L.E. la Línea de Edificación, el espacio entre ambas es el Retiro Reglamentario :




Proyecto de Obra Nueva y Plano de Relevamiento

Cuando se trata de una vivienda a construir desde los cimientos el plano a presentar se llama Proyecto de Obra Nueva, por el contrario cuando la vivienda ya está construida y se presentan los planos se llama Plano de Relevamiento ó Empadronamiento (según la provincia ).



En el primer caso la Municipalidad ( Dirección de Obras Privadas o Particulares ) realiza una "visación previa" del plano presentado por el profesional hasta que el mismo cumpla con los requisitos del Código de Edificación y poder así APROBARLO.

No se puede comenzar la construcción hasta que el proyecto no esté APROBADO. Asimismo si tenemos un proyecto aprobado, tenemos un plazo máximo para comenzar la construcción.

En el caso de los RELEVAMIENTOS y como la vivienda ya está construida puede que el plano cumpla con el Código (se APRUEBA), o no cumpla con el Código. Si la infracción es menor generalmente el plano se REGISTRA O VISA (no implica APROBACION pero sí declaración en regla de nuestra vivienda).



Si la infracción es grave o importante el plano NO SE REGISTRA, y puede que la Municipalidad nos solicite la demolición o regularización de la parte en infracción para acceder a la aprobación de planos. Sólo en este caso el plano puede REGISTRARSE Ó APROBARSE.



Catastro Municipal

Conjuntamente con la presentación de la previa en la Dirección de Obras Privadas, se debe presentar la copia a Catastro Municipal, cuya finalidad es el contralor del nombre correcto de calles, Barrios, etc, anchos oficiales de las calles circundantes y dimensiones de la parcela. Podría suceder que el proyecto de nuestro edificio estuviere implantado en dos parcelas aún no unificadas, o unificarse a futuro. En este caso sería observado por Catastro Municipal hasta que las parcelas constituyan una sola, o esté avanzada la unificación de las mismas.

Certificado de Final de Obra

El Plano de Proyecto de Obra Nueva Aprobado no significa que la obra está terminada. Una vez que esto ocurra y a solicitud del Propietario ó Profesional, la Municipalidad otorga (previa inspección ocular) este certificado donde consta que la Obra fue concluida conforme a planos y memorias descriptivas.

También podemos solicitar el Final de Obra si se tratara de obra existente. El Final de Obra suele ser muy importante.

Plano Conforme a Obra

Si durante el transcurso de la obra se hubieren introducido modificaciones al proyecto original, entonces se debe presentar el plano ‘Conforme a Obra’. Puede suceder que sólo cambie la forma del proyecto sin cambiar superficie, o bien modificaciones que impliquen cambio de superficies. En esos casos se debe presentar el Conforme a Obra junto a planos de estructura. La inspección final de la Municipalidad se hará en base al Conforme a Obra.





F.O.S y F.O.T.

Cuando se trata de una Obra Nueva lo primero que debe cumplimentar la edificación es el F.O.S.( Factor de Ocupación del Suelo ) y el F.O.T. (Factor de Ocupación Total ).

El F.O.S. es el porcentaje máximo del terreno que podemos ocupar con edificación en Planta Baja. Si tenemos un terreno de 250m2 y un FOS de 60% significa que no podemos ocupar más de 150m2 edificados en P.B.

El F.O.T. es la relación del total de la Superficie Edificable y la Superficie total de la parcela. Si tenemos un FOT de 3 en el ejemplo anterior entonces 3 x 250m2 = 750m2.

Luego 750m2 / 150m2 (permitidos en P.B.) = 5

es decir podríamos edificar como máximo PB y 4 pisos de 150m2 cada planta.



Código de Edificación

Como dijimos, toda vivienda o edificio debe cumplir con las normas que rigen los Códigos de Edificación Municipales de cada lugar. Por lo tanto la Municipalidad (en la sección de visación de planos de Obras Privadas o Particulares ) verifica que los planos se encuadren en dichas normas.

Generalmente se pueden clasificar los edificios en los siguientes tipos :



Edificios residenciales: viviendas, hoteles, departamentos, albergues, etc.

Edificios para reunión bajo techo: casinos, bibliotecas, cines, salones de fiestas, conferencias, etc.

Edificios para reunión al aire libre: canchas, estadios, velodromos, ferias, etc.

Edificios para oficinas: bancos, compañías, administración pública y privada, etc.

Edificios comerciales: estaciones de servicios, farmacias, supermercados, tiendas, etc.

Edificios industriales: autopartes, refinamientos, fraccionamientos, etc.

Edificios para depósitos: materias primas, productos terminados, etc.

Edificios para usos peligrosos: explosivos, combustibles, plaguicidas, tóxicos, gas, etc.

Edificios especiales: cocheras, pasajes y galerias comerciales, policía, bomberos, educacionales, salud, etc.



Las Municipalidades especifican Patrones o Zonas para cada destino o tipo de construcción y actividad, directamente relacionadas a las superficies y frentes mínimos de las parcelas, número máximo de viviendas por parcela, alturas máximas de fachadas, tipologías de las construcciones, centros de manzana e infraestructura de la zona. En estos casos son los Departamentos de Uso de Suelo los entes rectores en esta temática (generalmente incluidos en los Códigos de Edificación).



Por ejemplo si queremos instalar un Taller Metalúrgico, lo deberemos hacer en la Zona especificada para dicha actividad, con las dimensiones de lote mínimo y requisitos especificos de funcionamiento y seguridad para dichos destinos, que pueden incluir certificados de habilitaciones de otros entes, como Bomberos ó Energía Eléctrica.

Normas Usuales Para Edificios Convencionales



Las normas del Código de Edificación que se deben cumplir en viviendas o edificios convencionales son muchas, es decir las que la Municipalidad verifica en las 'visaciones previas', pero las podemos resumir en las siguientes:

Consignar Destino de los locales

Dimensiones y alturas mínimas de locales

Iluminación y Ventilacion mínima de locales

Patios mínimos (generalmente 3m x 3m en patios de segunda)

FOS Y FOT

Retiros Reglamentarios o espacio verde

Alturas mínimas de muros medianeros y verjas

Anchos mínimos de escaleras y tamaños de escalones

Anchos mínimos y longitudes máximas de pasillos

Pendiente mínimas y máximas de rampas

Anchos mínimos de Veredas

Arbolados reglamentarios

Ochavas reglamentarias

Salientes de balcones



Retiros Obligatorios ó Espacios Verdes

El retiro reglamentario es el espacio libre de edificación que debemos dejar entre la Línea Municipal (frente de nuestro lote que coincide con la linea de manzana sobre la calle) y la Línea de Edificación (donde comienza nuestra casa hacia el fondo).



El retiro mínimo generalmente es de 3m, pero puede ser de 4m , 4.5m , 5m ó más dependiendo la zona. Hay zonas como las de los micro centros donde no se exige retiros.

Este retiro libre generalmente se lo llama Espacio Verde de la vivienda. Dos ejemplos de retiros obligatorios y formas de considerarlo (Municipalidad de Córdoba):





Patios de Iluminación y Ventilación

Los patios de 1a categoría son aquellos en los que la dimensión menor del patio varía en función de un círculo cuyo diámetro es 1/3 de la altura de las construcciones a iluminar y ventilar, caso de edificios en torre, como se ve en la figura.

Si las alturas enfrentadas fueran diferentes se toma el promedio. Si la altura es mayor a 15m el diámetro puede mantenerse constante.



El patio de 2a categoría es el típico patio de Planta Baja con un diámetro mínimo de 3m. para todas las aberturas que den a dicho patio, como se ve en la figura:





Las Ochavas

Las ochavas son obligatorias en los lotes en esquina a los fines de la visibilidad. La figura muestra la forma de calcular las ochavas según la Municipalidad de Córdoba. Esto depende por cierto de cada lugar.

La ochava en sí es una limitación material al dominio sobre planta baja, (que según títulos sigue perteneciendo al propietario de la parcela ) ya que no se puede construir en ella, salvo apoyo de columnas de función estructural. La restricción no afecta a pisos altos. También se la puede considerar como una servidumbre de vistas. En los casos en los que el loteo origen prevea directamente la cesión de ochavas, entonces éstas ya pasan a formar parte de la calle y el lote deja de ser rectangular.


15 comentarios :

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  2. boca campeon 2011 el 11-12-11

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    1. que pelotudos que son ehh...

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  3. Muy bueno! Te hago una pregunta, no conseguis algun pdf con las medidas minimas de edificacion en todo aspecto para la municipalidad de la matanza??

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  4. Sabes exactamente cuales son los planos que necesito presentar en la municipalidad para que me aprueben un vivienda ya construida? Y cuales son los requisitos de los mismos? Tengo entendido que no es igual a cuando arrancas de 0. Tenes idea?

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  5. Te hago una pregunta.
    Yo tengo una casa en ochaba y estoy por remodelar, pero una de las calles es un pasaje con una vereda de 1m y la otra es una de 2.50. sigue valiendo los 9m sobre cada una?

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  6. Hola! donde puedo conseguir el plano municipal de una vivienda con hipoteca bancaria?

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  7. muy buena la explicación. compré un terreno y quiero edificar y este texto me sirvió de mucho..gracias

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  8. alguien sabe mas o menos que aranceles se abona en el colegio de arquitectos por un plano de vivienda de 80 mts2

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  9. Porque en villa dominico el barrio nueva ana no posee titulacion la ley pierri lo avala con una permanencia de mas de 19 años,y para todo ponen trabas,secretrarias de tierras, municipio,escribania del partido en fin todo burocracia que ya canso.

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  10. Se puedo haber inscripto un lote en la comuna sin contar con la escritura la cval tiene un titular y se esta realizando la sucesion correspondiente
    desde ya muchas gracias

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  11. Una consulta, voy a colocar una pre fabricada en el terreno donde mis padres tienen construída su casa, los planos se encuentran en estos momentos en La Plata para realizar la subdivisión del terreno, debo esperarlos y declarar la nueva construcción o puedo empezar y actualizarlos después? porque nos urge hacerla lo antes posible y mudarnos. Muchas gracias

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  12. ya tengo el plano aprobado por la muni. quiero empezar a construir es una casa familiar comun puedo hacerla sin un director de obra (maestro mayor de obra) que inconveniente me traeria?

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